中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观点网 作为首个以纯办公性质为底层资产发行的产业园类REITs项目，博时蛇口产园REIT一直受到市场关注。

近期，博时蛇口产园REIT发布2024年中期报告：期内该基金收入为1.03亿，净利润为3434.22万元，期末基金总资产为37.9亿，净资产为32.4亿。

收益分配方面，本期可供分配金额为6176.18万元，实际分配金额为4774.97万元，上半年可供分配金额完成率低于按天数平均的预期。

博时蛇口产园REIT解释，主要系两方面的原因：一是基金项目回款在年度内呈现前低后高的季节性特征，一季度回款率偏低，但预计全年能达成99%的回款率目标；二是存续租约如有约定免租期在租约期内进行分摊设置的，一般设置在各年一季度，一季度的平均有效租金单价偏低，二季度平均有效租金已恢复至正常水平。

租金与出租率

产城园区评论获悉，博时蛇口产园REIT的基础设施资产分别位于深圳南山区、光明区，均属于产园类资产。期内，基础设施项目可出租面积为20.48万平方米，上半年平均实际出租面积19.14万平方米，平均出租率93%。

截至2024年6月30日，基础设施项目总体期末时点出租面积18.98万平方米，期末时点出租率为93%，较上年度末下降2个百分点。

整体来看，博时蛇口产园REIT以降低租金换取一定出租率。

博时蛇口产园REIT于报告中表示，期内项目公司实现营业收入1.01亿元，完成招募预测的94%，首发项目受宏观经济及周边市场竞争等因素影响，出租率的超预期达成未能全部弥补其租金单价的下降。

期内，万海大厦、万融大厦项目出租率稳中有升，新签单价基本保持稳定，部分续签单价略有下降；扩募的光明加速器二期项目出租率出现一定程度下降，呈现出市场活跃度下降、新租客户租赁单价下降或免租期延长、续租客户申请单价下调等情况，在一定程度上影响了基础设施项目的经营。

具体到各个项目，万海大厦上半年平均可出租面积5.26万平方米，平均实际出租面积4.81万平方米，平均出租率91%。平均含税有效月租金120.42元平方米，较2023年下半年有所下降，公告中指主要受一季度存续合同免租期分摊设置影响。该项目期末时点出租面积4.97万平方米，期末时点出租率94%，较上年度末提升2个百分点。

万融大厦上半年平均可出租面积4.14万平方米，平均实际出租面积3.88万平方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金110.93元平方米，较2023年下半年有所下降，同样是由于受一季度存续合同免租期分摊设置影响。项目期末时点出租面积3.9万平方米，期末时点出租率94%，较上年度末提升2个百分点。

据悉，在激烈竞争环境下，不少项目会倒向出租率为先，采取一些降租手段，比如免租期、合同外免租期，甚至是送面积等等。

万海大厦和万融大厦是博时蛇口产园REIT的首发资产，据了解，这两个项目租金单价最高的年份是2019年，彼时万海大厦平均月租金为154.1元，万融大厦平均月租金为131.09元。随后，租金单价总体呈现下滑趋势。

光明加速器二期项目则是博时蛇口产园REIT于2023年扩募的资产，平均可出租面积11.07万平方米，平均实际出租面积10.45万平方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金56.54元平方米，租金单价基本保持稳定。

截至报告期末，基础设施项目期末时点出租面积10.1万平方米，期末时点出租率91%，较年度末下降6个百分点。项目周边市场竞争较为激烈，出租率出现了一定波动，基金将联合运营管理方加大招租力度，提升现有客户的续租率，加速去化空置面积。

市场仍面临挑战

在租户方面，截至2024年6月30日，万融大厦租户行业中，新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务租赁面积合计占比57.50%。万海大厦新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务租赁面积合计占比61.50%。光明科技园二期项目租户行业中，高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和创新创业服务租赁面积合计占比71.27%。

数据显示，期内项目公司收入同比增加53%，主要是2023年6月6日新增扩募项目光明加速器二期项目，上年同期扩募项目不是完整的运营期间，该项目收入同比增加3,267.99万元，剔除扩募项目影响后收入同比增长4个百分点。

基础设施项目公司经营性现金流流入合计1.13亿元，主要包括租金收入、物业管理费收入、水电费收入、押金收入；经营性现金流出合计2211.16万元，主要是报告期内应缴纳增值税等税费、物管费、水电费、维修费、佣金、退回押金等支出。

中报指出了目前市场面临的挑战：上半年，深圳甲级写字楼出租市场活跃度有所回暖，但市场租金走势仍延续2023年的下行趋势。

基金指出，在市场租金整体下行的环境下，租赁方企业搬迁需求同比提升明显，较多本地企业从老旧写字楼搬迁至甲级写字楼，外资企业搬迁或扩张情绪仍维持谨慎；出租方业主租赁条款进一步灵活，多根据租户情况采取包括但不限于装修补贴、延长免租期、租期内不递增、提供配套设施使用优惠等措施。

博时蛇口产园REIT援引了戴德梁行公布的市场数据：2024年二季度，深圳甲级写字楼平均租金为176.6元平方米，环比下降2.9%，同比下降8.94%；空置率为27.2%，比上升2.7个百分点。

受甲级写字楼及整体市场租金下行压力影响，深圳优质产业园租金顶部空间承压，整体

租金水平持续下行、整体出租率有所滑落，但出租表现仍好于甲级写字楼市场。

以深圳标杆优质产业园南山高新园区为例，2024年中平均租金130.2元平方米月，同比下跌11.56%；年中时点空置率率为18.4%，同比上升1.6个百分点。

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