生活成本高企，房租涨了该怪谁？

美国司法部（Department of Justice，以下简称DOJ）联合八个州向北卡罗来纳州中区的美国联邦地区法院提交了一份115页的起诉书，对房地产软件公司RealPage发动了反垄断诉讼。DOJ认为，RealPage公司利用其开发的AIRM和YieldStar软件，鼓励房东共享非公开的、具有竞争敏感性的信息，从而操控了公寓租金价格，促成了房东之间的价格合谋，这不仅影响了租房市场的正常竞争秩序，还对租客的利益造成了损害。据此，DOJ认为RealPage已经违反了《谢尔曼法》的第1和第2条，要求法院判令RealPage停止其反竞争行为，并恢复市场的竞争状态。

应该说，相比于美国政府最近对脸书、谷歌等万亿体量的科技巨头发动的反垄断诉讼，针对RealPage这样一家市值不足百亿美元的“小公司”的诉讼实在是显得很不起眼。不过，无论是从法律角度还是政治角度看，这个“小”案的意义却并不小。从法律角度看，由于这个案件涉及了利用算法操纵价格合谋的问题，因而很可能会成为价格合谋问题的一个里程碑式案例。而从政治角度看，这个案件的走向更可能对正在如火如荼进行的美国大选产生重要的影响，进而影响到美国未来几十年的走向。

案件的相关背景介绍

房屋租赁市场在美国是非常重要的一个消费市场。在美国，数千万收入较低的美国人由于难以承担高昂的房价，因而都不得不选择租房，而房屋租金在他们的支出中则占到了很高的比例。让我们来看一组数据：2000年时没有大学学位的人群的租房费用占总支出的比例大约为30%，而到2017年，这一比例已经上升到了42%。而对于刚从大学毕业的人群，2000年时其租房费用占总支出的比例大约为26%，而在2017年时，这一比例已经上升到了34%。2021年，将收入的一半以上用于租房的家庭数量大约为1040万，占到了全美租赁家庭比例的25%。到了2022年，这类家庭的数量又进一步增加到了1210万户。与此同时，由于住房需求属于刚性需求，因而租户的租房需求总体上是缺乏价格弹性的。在这种状况下，即使房租大幅上涨，租户也不得不被迫接受。房租的涨落对于低收入美国人的生活水平息息相关。虽然本案仅涉及一个“小公司”，但案件的动向在美国国内却备受关注。

本案的被告RealPage是一家总部位于美国得克萨斯州理查森市的软件公司。该公司成立于1998年，核心业务是开发和销售用于物业管理、租金定价和收入管理的软件产品，并为多户型住宅物业管理公司和租户提供综合性的解决方案。通过不断收购竞争对手并整合其技术和数据资源，Real Page在收益管理软件市场上建立起了显著的市场地位。根据RealPage自己的估计，在这一市场上其份额已达到了80%以上。

RealPage旗下拥有多款著名软件，其中YieldStar、AI Revenue Management(AIRM)和Lease Rent Options（LRO）这三款收益管理软件被主要用来帮助租户进行租金管理。除了以上三款收益管理软件外，RealPage还拥有自己的物业软件、数据分析工具以及市场调研工具。这些软件一起为房东和房屋管理公司提供了一套完整的管理解决方案。

案件的相关市场分析

从性质上看，这个案件属于反垄断中的垄断协议类案件。一般来说，这类案件的分析可以分为两个关键步骤：一是界定相关市场。这一步的主要任务是说明垄断协议究竟发生在哪儿，并帮助人们认清其影响的波及范围。二是对垄断协议的相关事实和影响进行分析。

这里，我们先对相关市场问题进行分析。根据起诉书，本案被告RealPage涉嫌违法的主要行为是利用其软件来帮助房东进行定价协调。这个案件涉及的应该有两个市场——房东们所在的市场和RealPage的软件所处的市场。DOJ提出了本案的两个相关产品市场，一个是本地“传统多户型住宅租赁市场”；另一个则是美国商业化收益管理软件市场。

先看第一个相关市场。根据DOJ在起诉书中的陈述，所谓“传统多户型住宅”指的是有五个或五个以上居住单位可以向公众出租的公寓。根据DOJ的解释，他们划定的这一市场不包括学生住房、经济适用房、老年公寓或军人公寓等“非传统”的公寓住宅。根据RealPage的估计，2023年美国的这类公寓共有1400万套，这大约占到了同期美国公寓总量的2/3。

为了论证这个市场构成独立的相关市场，DOJ用替代性原理对其进行了分析。首先，DOJ认为“传统”多户型住宅和“非传统”多户型住宅之间不存在可替代性。其原因是直观的，因为“非传统”住宅的入住通常会有一定的资格限制。比如学生公寓仅限学生入住，老年公寓仅限老人入住，经济适用房则只有收入不足某一水平的人才能申请。其次，DOJ认为传统多户住宅和独户住宅之间不存在替代关系。其原因是独户住宅的购置和租赁价格都要显著高于多户住宅，那些选择在多户型住宅租房的人一般收入水平都不高，他们通常没有能力购买或租用独户住宅。再次，DOJ认为多户型住宅中的不同户型是可以相互替代的，因而在“传统多户型住宅租赁市场”内部无需再进一步根据户型特征细分市场。

在DOJ看来，选择租用“传统多户型住宅”的用户更关心的是性价比，除了个别有特殊需求的租户外，并不会特别关心户型，因而就没有必要按照户型对市场进一步进行细分。基于这三点理由，DOJ认为“传统多户型住宅租赁市场”构成了独立的产品相关市场。至于地域相关市场，DOJ认为房屋租赁市场的竞争主要集中在某一局部地区内部，因而案件对应的地域相关市场应该是本地市场。综合产品市场和地域市场的界定可知，第一个产品市场应为本地传统多户型住宅租赁市场。

再看第二个相关市场。DOJ认为，传统多户型住宅的房东在进行定价时，主要采用的方法有两种，一种是传统的、不借助软件的定价方式，另一种则是由收益管理软件辅助的定价方式。这两种定价方式在操作上存在着很大的不同。尤其重要的是，当采用传统方式进行定价时，房东通常不了解其他房东的决策信息，因而他们在定价时通常会彼此竞争。而当他们有软件辅助时，则不仅可以了解其竞争对手的定价状况，还可以听取软件给出的定价建议，这就使得他们之间的定价缺少了竞争性。基于上述理由，DOJ认为采用商业化收益管理软件定价是一种独特的、不可替代的定价方式，因而“商业化收益管理软件市场”就构成了独立的产品市场。由于这类软件的销售和应用范围都是全国性的，因而其对应的地域市场应该是美国境内。综合这些分析，DOJ认为第二个相关市场应该界定为美国的商业化收益管理软件市场。

被告主要行为介绍

在起诉书中，DOJ列举了RealPage的如下行为：

第一，RealPage一直在用自己旗下的几款软件从房东那里收集的竞争性敏感数据，并将这些数据共享给使用这些软件的用户。

作为收入管理软件，YieldStar和AIRM的运行都需要依赖于用户提供的数据。因而，RealPage就借此向使用它的房东收集了大量的敏感数据。这些数据包括租赁申请、已签署的新租约、续租报价及接受情况、以及未来入住率的预期等。需要指出的是，Real－Page在搜集这些数据之后，除了用它们进行必需的相关分析之外，还会将这些数据分享给使用这款软件的用户。比如，用户可以通过YieldStar和AIRM查找和自己出租类似房产的“对手”的大致状况，还可以查找到附近市场的租金变化等信息。

对于那些购买了LRO服务的房东，他们还可以通过这款软件获得通过大量电话访谈获得的数据，而从这些数据当中，他们就可以获得很多关于其竞争对手的信息。除此之外，少数LRO用户还购买了一款名为AutoComp的服务。通过这个服务，房东们将可以获得更多由RealPage人工搜集的关于其竞争对手的数据。

DOJ认为，在一个竞争的市场环境之中，上述的很多信息都是敏感的和非公开的。在所有的房东都不知道这些信息的情况下，他们会更有激励去降低房租吸引租户。而当这些信息被所有的房东共享之后，他们就更有激励彼此协调，让房租处于一个较高的位置。

第二，RealPage会利用对数据的分析结果，对房东给出具体的定价建议。

在从房东和第三方搜集到大量数据之后，RealPage会用其算法对这些数据进行整合和加工，由此生成单元级别的租金估价。随后，它会基于这些估价对用户提供很多具体的建议，以确保其实现租金的最大化。比如，它会向房东建议当前是否需要调整价格，并给出大致的调价幅度来供其参考。

需要指出的是，考虑到在很多时候，房东可能不会采纳RealPage给出的建议。为了尽可能减少这种情况的出现，RealPage对其软件的操作界面进行了精心设计，以此来提高房东对其建议的采纳率。除此之外，RealPage还推动房东们采用自动接受设置。当房东采取了这一设置之后，软件就会自动批准建议的价格变化。这样，房租的定价权就从房东手中转移到了RealPage手中。

DOJ认为，RealPage提供的这些建议不仅会让房东更有激励维持其高房租，还可以有效促进房东之间的协调，让他们达成合谋。

第三，除了通过软件为房东提供定价建议之外，RealPage还会通过其他的方式来协调房东之间的定价策略。

RealPage每月都会举办“用户组”会议，邀请使用其软件的房东参与。这些会议会讨论如何管理租赁到期、如何定价，以及如何在“新冠”病毒大流行期间管理物业等竞争敏感话题。

DOJ认为，这些会议的目的之一是促进用户之间的沟通，以促成他们协调价格。

第四，除了提供相关的市场信息和定价建议之外，RealPage还会直接对房东的定价过程进行干预。

为了防止房东在市场需求波动时因意外降价而受损，RealPage在YieldStar和AIRM中设置了很多“护栏”（guardrails）机制。比如，在市场条件变差时，这两款软件会建议房东保持价格，而不是根据市场需求自然降低租金。为了减少租户通过谈判进行“砍价”的机会，这两款软件会建议房东尽可能减少与他们进行谈判的机会。此外，这些软件还会通过管理租约的到期时间来控制供应量，从而避免大量房源在同一时间进入市场，以此来进一步维持房东的定价能力。

综合以上所述，DOJ认为RealPage对房东的价格合谋提供了帮助，并对竞争秩序和消费者利益造成了损害。因此，它已经涉嫌违反了《谢尔曼法》的相关条款。

算法轴辐及其判例

在明确了相关市场之后，下面的问题就是对RealPage协助构成合谋、操控物价的行为进行事实认定和行为分析。这可能是本案中争议较大的一部分，因为它涉及了“算法合谋”问题。

传统上，企业间的垄断协议通常是通过私下协商、签订秘密合约等方式实现的，而用算法来达成合谋的结果则是比较新的问题。在现有的文献中，通常把和算法相关的合谋分成四种：“信使合谋”、“轴辐合谋”、“可预测合谋”，以及“自主机器合谋”。“轴辐合谋”指的是由一个第三方来提供算法作为工具，然后参与的各方利用这个工具来进行合谋。其中，提供算法的第三方扮演了一个“轴心”的角色，合谋的参与者就像车轮上的“辐条”，通过它来实现合谋。

从案情上看，本案涉及的应该是上述四类合谋中的轴幅合谋，而算法在案件中更多是被作为工具来进行使用的，因而法院应该会更多按照处理轴幅合谋的思路来处理该案。

在美国，有关轴辐合谋的处理思路是在1972年的“Elder-Beerman诉联合百货案”中确立的。在该案中，原告Elder-Beerman和联合百货都是著名的百货零售商。当时，联合百货与66家生产商单独签订了独家销售协议，Elder-Beerman认为，联合百货的这一行为事实上构成了以被告为轴心的轴辐合谋，就对此提出了起诉。

美国联邦第六巡回法院在审理该案的过程中提出了认定轴辐协议的要件。具体来说，一个垄断协议要被认定为是轴辐合谋需要具备三个要件：（i）存在着整体性的非法计划或共同方案；（ii）所有涉案方都知道其他涉案方也会参与这个计划。即使并不是参与者都了解计划的全部细节，但至少每个参与者都了解该计划的目的和后果。（iii）有证据证明所有的涉案方都积极参与了以上计划。

这三个要件中，要件（i）要求的是在整个合谋的过程中，存在着一个连接所有合谋者的“轴”；要件（ii）是要求存在着“轮圈”合谋；要件（iii）则要求所有的“辐条”都积极与“轴”相连接，并可以有效地对“轮圈”形成支撑。

法院认为，在该案中后两个要件是缺失的，因为没有证据证明所有生产商都知道其余生产商参与了合谋或有参与合谋的意愿。据此，法院驳回了起诉。

需要说明的是，尽管“Elder-Beerman诉联合百货案”已经确立了轴辐协议认定的三要件。但在这个案件中，法院并没有对如何认定那个重要的“轮圈”合谋给出范例。而2000年的“玩具反斗城案”则对此提供了一个很好的补充。

该案中，零售商“玩具反斗城”是美国的玩具零售巨头，它和十多家玩具制造商分别签订了内容类似的独家销售协议。根据协议，这些制造商将生产一部分专供玩具反斗城销售的产品，而不供应给仓储式商店。FTC认为，这一行为构成了合谋，可能对市场的竞争产生损害，因此勒令玩具反斗城停止这一行为。玩具反斗城不服FTC的意见，向法庭起诉了FTC。

在庭审过程中，FTC出示了一些玩具制造商的内部文件作为证据。这些文件显示，很多企业事实上已经认识到自己参与了合谋行为。比如，一些制造商在内部文件中明确表示“如果竞争对手退出，我也会退出”。除此之外，一些文件还显示，一些制造商之所以选择参与合谋，是因为他们十分惧怕仓储式商店的经营策略会让自己以后很难涨价，因而会在未来产生很大损失。根据以上事实，法院认为：虽然在游戏反斗城发起这项协议时，是出于自身目的，采用纵向协议损害了制造商的利益。但在后期，制造商为了维护自己的利益，也积极参与了这个合谋，构成了轴辐协议，这会进一步对市场的竞争造成损害。

从该案例可以看到，确定“轮圈”合谋存在的要点在于能有充分的证据证明合谋的参与者本身有参与合谋的动机，而不是被协调者的行为裹挟而被动参与的。

本案的轴辐合谋问题分析

在了解了上述两个典型判例后，我们可以运用这两个判例中确立的标准来重新对本案的案情进行思考。

要件（i）的成立是比较显然的。正如DOJ在起诉书中指出的，RealPage不仅用自己旗下软件帮助房东进行信息沟通、为房东提供定价服务，还会通过组织“用户组”会议等协调用户的行为。由此可见，RealPage确实在扮演一个“轴心”的角色，积极协调房东之间的定价决策。

再看要件（ii）。在RealPage的介入之下，房东们是否真的达成了某种程度上的价格合谋，并导致了价格的上涨呢？为了论证这一点，DOJ在起诉书中引用了RealPage的一位高管证词。这位高管承认，使用YieldStar和AIRM的房东会“更倾向于一致行动，而不是相互对抗”。与此同时，他也认同这种协同行为可能是导致房租共同上涨的原因之一。他表示：“从YieldStar的后台数据可以看到，房东之间的调价趋势表现出了惊人的相似。这表明这款软件很可能在决定房价走势的过程中扮演了重要的角色”。除了这位高管的证词之外，DOJ在起诉书中还引述了一位房东的证词。这位房东表示，在使用了YieldStar进行辅助定价之后，他很快就根据建议将一处住房的租金价格提升了25%。不仅如此，他还参考此处住房的调价建议，将其拥有的其他住房租金也都进行了相应的上调。

最后再看要件（iii）。一般来说，在轴辐合谋的三要件中，这一点是最难论证的。就像在“Elder-Beerman诉联合百货案”中那样，很多时候人们虽然可以证明涉案企业在某个中介的协调之下采取了协调行为，但却没有办法证明它们明确知道自己参与了合谋，也没有办法证明它们参与这一合谋出自自愿。只要这两点无法被证实，那么轴辐合谋就难以被认定。因此，在实践中，原告通常需要仿照“玩具反斗城案”的做法，举出足够的证据证明合谋参与者的知情和意愿，才能确保自己胜诉。

针对这一问题，DOJ在起诉书中列举了很多证据来说明房东不仅认识到了构成合谋的可能性，而且具有主观意愿来参与合谋。第一，DOJ出示了RealPage高管的证词，证明了他们在向房东要求提供信息之前会告知用户他们的信息可能会被提供给与其具有竞争关系的其他房东进行参考，并可能帮助其他房东进行算法辅助定价。第二，DOJ提供了一些房东的证词。这些证词表示，这些房东知道RealPage的算法可能会导致房价的集体抬升，但却仍然表示愿意继续使用这些算法，因为算法可以增加他们的房租收入。第三，DOJ还出示了一些证明房东之间直接进行沟通，彼此协调价格的证据。比如，有证据表明，某些房东在通过“用户组”会议相识之后，会经常通过即时通信群组、邮件等方式联络，分享彼此的定价信息，交流定价的经验。在提交给法院的证据中，DOJ附带了房东之间的信息交流证据。基于以上证据，DOJ认为使用Real－Page软件的房东们不仅对可能的合谋知情，而且具有非常积极的主观参与意愿。

案件的可能走向及影响

通过以上的分析，我们不难看到：在该案中，RealPage利用其算法组织房东交流信息、协调行动，并通过合谋来维持较高房租的事实是相对清晰的。假如原被告双方不进行和解，那么最终法院应该会有比较高的概率认定Real－Page利用算法组织合谋的事实成立，并判定其违反了《谢尔曼法》。

假设这一状况确实出现，那么这个案件就会成为有关算法合谋的一个重要判例，将具有不小的法律意义。

不过，相比于法律意义，这场起诉的政治影响可能更值得我们关注。最近，美国大选已经进行到关键时刻，究竟是唐纳德·特朗普重回白宫，还是卡马拉·哈里斯成为历史上第一位女性美国总统，很大程度上取决于谁更能争取到中间选民的选票。正是因为这个原因，两位候选人都在近期推出了一连串讨好中间选民的政策承诺。

现在中间选民最关心的，是目前高企的生活成本。拜登入主白宫以来，他为恢复和刺激经济采取了持续的财政扩张政策。与此同时，美联储也长时间采取了宽松的货币政策。这些政策虽然成功地让美国经济免于衰退，但却造成了通货膨胀的高企。租房费用本身在租房人群的支出比例中占比很高，因而即使其增长幅度不高，但增长的绝对量却是十分明显的。在这种情况下，遏制房租价格上涨就成了这部分人群的最大心愿。

哈里斯的竞选阵营很显然是捕捉到了这部分人的诉求。不久之前，哈里斯在首次阐述自己经济政策的演讲中，就声称如果自己当选，将会首先致力于解决这一问题。她承诺将对物价进行限制，并对“哄抬物价”行为进行严厉打击，而租房市场将会是其政策针对的重点。然而，哈里斯这个试图讨好选民的政策主张招来的反应却非常糟糕。一些专业人士马上指出，哈里斯的这一政策本质上就是价格控制，它从根本上就违反了经济规律。这不仅不能成功平抑物价，还可能导致严重的短缺。与此同时，选民们对于这种利用行政手段干预市场的政策反应不佳，甚至一些民主党选民也公开对这一政策表示了不满。

在遭遇了普遍的质疑之后，哈里斯团队赶紧解释，他们并不希望对物价进行全面的管制，而是要打击价格制定中的犯罪行为。比如，一些房地产企业为了获取更高利润，会进行协商，一致抬升房租，这种协同涨租金的行为就违反了反垄断法，因而应当予以打击。

给定以上的背景，我们不难看到这一次的诉讼背后的政治动机。如果司法部在这次诉讼中具有优势，说服法院相信房地产商之间确实采用算法进行了合谋并操控了物价，那么哈里斯团队就可以让选民相信当前高昂的房租并非源于拜登政府经济政策的失败，而是源于黑心企业家的贪欲，同时也可以更好地证明其打击哄抬物价政策的合理性。从这个角度看，在选情焦灼的当下，该案件的进展将有可能对整个美国大选的走向产生显著的影响。